Адвокат/Юрист по земельным вопросам даёт консультацию:

Земельные споры.

Земельные правоотношения - это общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению землёй, - так определяет этот вид правоотношений Земельный кодекс Украины, который и является основным нормативно-правовым актом в этой сфере. Субъектами земельных отношений являются граждане, юридические лица, органы местного самоуправления и органы государственной власти. А объектами земельных отношений являются земли в пределах территории Украины, земельные участки и права на них, в том числе на земельные доли (паи). Сегодня мы попробуем разобраться в самых распространённых спорах, возникающих в земельных правоотношениях, итак:

Что такое Государственный земельный кадастр Украины и для чего он нужен?

Кто такие землеустроительные организации, чем они занимаются?

Как же формируется земельный участок?

Как происходит изменение имущественных прав на земельный участок (купля- продажа, аренда, сервитут, ипотека)?

Как относится земельный участок и строения на нём между собой?

Как избежать спора о меже? Что делать, если сосед захватил часть Вашей земли?

Что делать, если при вынесении границ земельного участка оказалось, что есть наложение с соединим участком?

Что делать, если органы местного самоуправления, Госземагенства препятствуют в реализации Ваших прав?

Земля является основным национальным богатством, которое находится под особенной охраной государства.

Право собственности на землю гарантируется. Это право получается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом (ст. 14 Конституции Украины).

К сожалению, земельный участок не имеет чётко определённых границ, как дом, например, или иное помещение, такие границы нельзя определит «на глаз» и, соответственно, никак не получиться понять где начинается Ваш земельный участок и заканчивается участок соседа. Законодательством вопрос определения границ определён не чётко. Другим фактором, на мой взгляд, есть определённая неграмотность граждан в вопросах земельного права, халатность землеустроительных организаций и сложность оформления земельных участков, постоянные препоны со стороны чиновников.

Что такое Государственный земельный кадастр Украины  и для чего он нужен?

Законом Украины «О Государственном земельном кадастре» определено, что Государственный земельный кадастр – это единая государственная геоинформационная система сведений о землях, расположенных в пределах государственной границы Украины, их целевое назначение, ограничение в их использовании, а также данные о количественной и качественной характеристике земель, их оценке, о распределении земель между владельцами и пользователями. В двух словах, это база данных всех земельных участков Украины. Держателем такой базы данных является Госземагенство. В данной базе Вы можете найти:

  • кадастровый номер, который присваивается вновь занесённым в кадастр участкам,
  • почтовый адрес,
  • описание границ с указанием смежных земельных участков,
  • владельцев земельных участков,
  • пользователей смежных земельных участков государственной или коммунальной собственности,
  • площадь, длины линий по периметру,
  • координаты поворотных точек,
  • нормативная денежная оценка,
  • информация о владельцах, пользователях земельного участка в соответствии с данными Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество.

Поворотные точки это и есть углы границ земельного участка. Имея координаты поворотных точек при наличии специального образования можно установить с точностью до нескольких сантиметров положение Вашего земельного участка. В земельный кадастр эти точки попадают из документации землеустроиства при отводе земельного участка или вынесения границ земельного участка в натуру, для земель, выданных до ведения Государственного земельного кадастра.

Как же Вы можете получить информацию из Государственного земельного кадастра:

  1. посмотрев Публичную кадастровую карту. Здесь Вы сможете найти границы земельного участка, его площадь, категорию земель, к которой относиться земельный участок, а также кадастровый номер. Для того чтобы проверить правильность расположения Вашего земельного участка вполне достаточно и это надо обязательно сделать! Мне известны случаи, когда в реальности участок находился не там, где думали владельцы этого участка;
  2. получить выписку или справку из земельного кадастра. В данных документах мы увидим намного больше информации.

Кто такие землеустроительные организации, чем они занимаются?

Землеустроительные организации - это юридические лица, которые владеют необходимым техническим и технологическим обеспечением, и в составе которых работает по основному месту работы не менее двух сертифицированных инженеров-землеустроителей либо физические лица - предприниматели, которые владеют необходимым техническим и технологическим обеспечением и являются сертифицированными инженерами-землеустроителями, ответственными за качество работ по землеустройству.

Землеустроительные организации разрабатывают техническую документацию отведения земельных участков, для новых земельных участков (получаемых в право собственности либо постоянного пользования, аренды из земель коммунальной и государственной собственности) техническую документацию установления границ земельного участка в натуре (на местности) (это вынесение данных из земельного кадастра на местность и разработка соответствующей документации).

Как же формируется земельный участок?

Формирование нового земельного участка возможно при отведении его физическому или юридическому лицу из земель государственной либо коммунальной собственности, разделении либо объединении уже существующего (их) земельных участков.

Лицо, заинтересованное в получении земельного участка, обращается в сельсовет, если участок находится в коммунальной собственности, в районную государственную администрацию, если участок является государственной собственностью, но находится в пределах населённого пункта, в областную государственную администрацию, если земельный участок государственной собственности находится за границам населённого пункта. Получает разрешение на разработку землеустроительной документации отвода земельного участка. Обращается к землеустроительной организации, которая разрабатывает соответствующий проект, согласовывает его с агентством земельных ресурсов и обращается в орган для принятия решение о передаче на соответствующем праве земельного участка заявителю. После принятия решения о передаче прав на земельный участок, заявитель должен зарегистрировать такое право.

После регистрации земельного участка земельный участок становится объектом гражданских правоотношений.

Как происходит изменение имущественных прав на земельный участок (купля- продажа, аренда, сервитут, ипотека)?

Процедура изменения имущественных прав на земельный участок, которые имеют кадастровый номер (то есть внесены в Государственный земельный кадастр) такая же, как и для домов и иного недвижимого имущества.

Заключается договор о переходе прав к другому лицу (купля- продажа, аренда, сервитут, ипотека), который подлежит обязательному нотариальному удостоверению, и нотариус как специальный регистратор имущественных прав на недвижимое имущество вносит имущественные права в соответствующий раздел Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество и выдаёт Вам извлечение о регистрации имущественных прав на недвижимое имущество.

А вот земельные участки государственной или коммунальной собственности, права на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис) продаются на земельных торгах. Исключением являются следующие случаи:

  • расположения на земельных участках объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений), находящихся в собственности физических или юридических лиц;
  • использования земельных участков для нужд, связанных с пользованием недрами, и специального водопользования в соответствии с полученными специальными разрешениями (лицензиями);
  • использования религиозными организациями, легализованы в Украине, земельных участков под культовыми зданиями;
  • строительства объектов, в полном объеме осуществляется за средства государственного и местных бюджетов;
  • предоставления земельных участков государственным и коммунальным предприятиям, бюджетным учреждениям, а также хозяйственным обществам, в уставном капитале которых государственная или коммунальная доля акций (долей, паев) превышает 60 процентов;
  • предоставления земельных участков предприятиям, учреждениям и общественным организациям в сфере культуры и искусств (в том числе национальным творческим союзам и их членам) под творческие мастерские;
  • предоставления земельных участков в аренду для реконструкции кварталов устаревшей застройки, для строительства социального и доступного жилья, если конкурс на его строительство уже проведен;
  • размещение иностранных дипломатических представительств и консульских учреждений, представительств международных организаций согласно международным договорам Украины;
  • предоставления земельного участка, выкупленного для общественных нужд или принудительно отчужденного по мотивам общественной необходимости для обеспечения таких потребностей;
  • предоставления земельных участков государственной или коммунальной собственности для нужд частного партнера в рамках государственно -частного партнерства в соответствии с законом;
  • предоставления земельного участка, взамен выкупленного для общественных нужд или принудительно отчужденного по мотивам общественной необходимости и возврата такого земельного участка бывшему собственнику или его наследнику (правопреемнику), в случае если такая необходимость отпала;
  • строительства, обслуживания и ремонта объектов инженерной, транспортной, энергетической инфраструктуры, объектов связи и дорожного хозяйства (кроме объектов дорожного сервиса);
  • создание озелененных территорий общего пользования;
  • строительства объектов обеспечения жизнедеятельности населенных пунктов (мусороперерабатывающих объектов, очистных сооружений, котельных, кладбищ, противоэрозионных, противооползневых и противоселевых сооружений);
  • передачи гражданам земельных участков для ведения фермерского хозяйства, ведения личного крестьянского хозяйства, ведения садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), индивидуального дачного строительства, строительства индивидуальных гаражей, для сенокошения и выпаса скота, для огородничества;
  • предоставления земельных участков лицам взамен тех, что были выкуплены (принудительно отчуждены) для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости по решению органов государственной власти, Совета министров Автономной Республики Крым и органов местного самоуправления;
  • размещения инфраструктуры оптовых рынков сельскохозяйственной продукции;
  • предоставления земельных участков субъектам хозяйствования, реализующих в соответствии с Законом Украины "Об особенностях осуществления инвестиционной деятельности на территории Автономной Республики Крым", зарегистрированные в установленном порядке инвестиционные проекты. Предоставление такого земельного участка в собственность осуществляется согласно законодательству по окончании срока реализации инвестиционного проекта при условии выполнения субъектом хозяйствования договора об условиях реализации этого инвестиционного проекта на территории Автономной Республики Крым;
  • предоставления земельного участка, выкупленного для общественных нужд или принудительно отчужденного по мотивам общественной необходимости для обеспечения таких потребностей;
  • предоставления земельного участка, взамен выкупленного для общественных нужд или принудительно отчужденного по мотивам общественной необходимости и возврата такого земельного участка бывшему собственнику или его наследнику (правопреемнику) в случае, если такая необходимость отпала;
  • возобновления договоров аренды земли;
  • использования земельных участков для осуществления концессионной деятельности;
  • передачи в аренду, концессию имущественных комплексов и недвижимого имущества, расположенного на земельных участках государственной, коммунальной собственности;
  • предоставление в аренду земельных участков индустриальных парков управляющим компаниям этих индустриальных парков.

Как относится земельный участок и строения на нём между собой?

Земельный участок тесно связан со строениями, находящимися на нём, но они всё-таки являются разными объектами. Законодательством определено, что постройка и земельный участок, на котором такое строение находится, могут иметь разных владельцев. Однако, связанность проявляется во многих факторах.

Так, введения законченного строительства строения возможно только при наличии имущественного права пользования и владения земельным участком (аренда, собственность).

В договоре купли-продажи строения кадастровый номер земельного участка является обязательным.

При продаже строения к новому собственнику переходит то право на земельный участок, которым владел предыдущий собственник (право аренды, собственности).

Таким образом, просматривается разность объектов имущественного права земли и строений, но и их тесная связь между собой, в которой строения являются более главной вещью по отношению к земле.

Итак, понимая механизм регулирования земельных правоотношений рассмотрим, какие споры в сфере земельных правоотношений могут возникать, как их избежать и как решать.

Спор о меже.

Одним из самых распространённых споров в земельных спорах является спор о меже.

Законом Украины «Об землеустройстве» определено, что при отводе земельного участка землеустроительная организация обязана установить на поворотных точках земельного участка межевые знаки установленного образца и передать их по акту землепользователю, а землепользователь не имеет права приступать к использованию земельного участка до установки межевых знаков. Однако, но на практике эти знаки не устанавливаются землеустроительной организацией, - отсюда и причина спора о меже.

«Я на не видел ни одного межевого знака» - сообщил мне руководитель одной из землеустроительных организаций когда я общался с ним как юрист по одному из подобному спору о меже.

Редко, когда границы земельного участка имеют ориентир, например, обрез строения, дороги и т.п., но это скорее исключение из правил, чем само правило. Из-за отсутствия таких ориентиров у соседей и появляется разное понимание границ их участков.

Решить данную ситуацию можно обратившись в землеустроительную организацию для выноса границ земельного участка в натуру, а в случае возникновения споров к юристу или адвокату по земельным спорам.

Чтобы избежать спора о меже перед тем как устанавливать забор, приступать к строительству на своем участке Вам необходимо обратится к землеустроительной организации для выноса границ земельного участка в натуру, этим Вы сможете обезопасить себя от неприятностей в дальнейшем.

Но если уже так случилось что на Вашем земельном участке находиться забор, строение, или иные вещи соседа, - это нарушение Вашего права на землю! Вы можете защитить свое право, в том числе и в суде. Рассмотрев данный спор суд может обязать снести такие строения соседа или убрать вещи соседа, компенсировать вред причинённый таким само захватом.

Наложение земельных участков по данным Государственного земельного кадастра.

Увы, но на сегодняшний день далеко не все земельные участки в Украине внесены в Государственный земельный кадастр. Как ранее описывалось, кадастр является относительно молодым институтом регулирования земельных отношений, что является причиной того, что земельные участки, выданные в собственность до внедрения кадастра в нем, там не отображаются. Собственники таких участков при появлении желания продать, подарить, разделить земельный участок или строения на нём сталкивается с тем, что для совершения каких-либо действий с земельным участком им сначала необходимо зарегистрировать участок в земельном кадастре. Такая регистрация проходит после разработки землеустроителями технической документации по установлению границ земельного участка в натуре и её регистрации кадастровым регистратором.  

Очень распространённой является ситуация, когда при разработке технической документации или кадастровой регистрации выявляется факт наложения границ земельного участка с соседними участками. Основной причиной такого наложения является неправильность указания поворотных точек соседнего земельного участка, которая возникла из-за недобросовестного выполнения технической документации землеустроительной организацией, которая разрабатывала такую документацию соседям.

Понимая, что споров с соседями по меже нет, многие начинают искать выходы из сложившейся ситуации: подавать иски к Агентству земресурсов и т. п. Увы, это ошибочный путь, поскольку ни Агентство земельных ресурсов, ни кадастровый регистратор не обязаны проверять верность указания поворотных точек, что возлагается в основу отказов судами в удовлетворении таких исков. В данной ситуации есть только один способ защиты, - такая проблема решается достаточно просто: достаточно «положить земельный участок на своё место», то есть верно внести изменения или разработать новую техническую документацию. Но тут начинает возникать еще ряд проблем: соседний участок, как правило, тоже граничит с иными участками, без согласия соседа ни внести изменения, ни разработать новую техническую документацию невозможно, а соседа всё устраивает. Тут приходит на помощь спор о добрососедстве.

Что делать, если органы местного самоуправления, Госземагенства препятствуют в реализации Ваших прав?

Очень часто приходится сталкивается в своей практике, когда тот или иной орган, должностное лицо, которое связано с земельными вопросами злоупотребляют своим положением или просто халатно относится к своим обязанностям.

Последними изменениями в земельном законодательстве чётко урегулированы сроки рассмотрения и основания для отказа. Так, к примеру, законодатель определил, что ходатайство о разрешении на разработку технической документации должно быть рассмотрено не позднее месячного срока и, если в этот срок ходатайство не было рассмотрено, лицо которое обратилось с таким ходатайством имеет право обратится к землеустроительной организации и приступить к разработке техдокументации. Таких примеров на самом деле достаточно много.

Основополагающим в решении таких споров является положение Конституция Украины, в соответствии с которой органы государственной власти, местного самоуправления их должностные лица обязаны действовать исключительно в рамках своих полномочий, установленных законодательством. Кодекс административного судопроизводства Украины даёт возможность физическим и юридическим лицам обжаловать действия или бездействия органов государственной власти, местного самоуправления их должностных лиц.

Таким образом, каждый факт бездействия или незаконного отказа обжалуется в судебном порядке (необходимо обратится в суд с административным иском).

!!! Важно: административный иск должен быть подан до истечения 6-ти месячного срока со дня вынесения решения или крайнего срока для совершения действия (в случаях обжалования бездействия)!!!

Каждый спор индивидуален, ведь возможны разные варианты: ошибки в земельном кадастре, ошибки в землеустроительной документации, которые могут быть исправлены. Ведь порядок ведения государственного земельного кадастра предусматривает возможность исправления ошибок.

Споры о признании права на земельный участок, если такое право не признаётся, ровно, как и споры по поводу неправомерных решений, бездеятельности органов власти решаются также в суде.

Важно правильно определить юридическую проблему и уже исходя из индивидуального анализа ситуации определить юридическую стратегию решения вопроса с минимальными затратами для Вас. В моей юридической практики был случай, когда юрист, к которому обратился клиент выбрал неверную стратегию, в следствии чего получился неудовлетворительный результат, исправления которого затянулось на месяцы, не говоря уже о финансовой "неутешительной" стороне вопроса.

В таком случае помощь юриста или адвоката будет незаменимой.

Задайте здесь свой вопрос и Адвокат/Юрист по земельным вопросам предоставит Вам бесплатную консультацию либо просто прокомментируйте Земельные споры.

  • Роман ЮристЫ@bezproblem

    Здравствуйте!
    Сельский совет рассмотрев Ваше ходатайство принимает решение либо его удовлетворить, либо - отказать. Если в ходатайстве был указан правильный адрес, а в решении совета произошла опечатка, то вы можете обратится к секретарю сельского совета с заявлением о исправлении опечатки, если же решение принято не в соответствии с указанным адресом - то вы можете подать иск в административный суд.

    10 10
  • решение сельского

    Здравствуйте!получила решение сельского совета на разработку технической документации на участок с указанием не правильного адреса.вписади адресс по прописки, а надо был адресс фактического проживания. Что мне теперь делать, как исправить адрес? Спасибо

    12 9
  • Роман ЮристЫ@bezproblem

    Здравствуйте!
    Мы сможем оказать Вам квалифицированную юридическую помощь в споре о меже. Для этого необходимо только договорится о встрече и изучить все обстоятельства Вашего спора. Наши контакты расположены на странице "Контакты" перейти на неё Вы сможете нажав кнопку "Обратится к юристу/ адвокату", которая расположена сразу после комментариев.

    19 22
  • Спор о меже

    Здравствуйте!
    Уже много лет идёт почти война с соседями о меже! Местные землемеры приходя устанавливают каждый раз новую межу!
    И я устал от ихней халатности и одних и тех же слов"нужно жить дружно"
    А я хочу определения чёткой границы для установки забора и на этом забыть всё как страшный сон!
    Прошу Вас подсказать адвоката который займётся этим делом!
    Спасибо

    20 17
  • Роман ЮристЫ@bezproblem

    Здравствуйте!
    Точные данные о земельном участке находятся в Государственном земельном кадастре и землеустроительной документации относительно выделения земельного участка либо выноса границ земельного участка в натуру, которая делалась до этого времени. Таким образом, если Ваш земельный участок зарегистрирован в Государственном земельном кадастре (ему присвоен кадастровый номер), то Вы можете заказать у сертифицированного землеустроителя (землеустроительной организации) проведение работ по созданию землеустроительной документации относительно выноса границ земельного участка в натуру. В рамках этих робот Вы сможете получить визуальное обозначение нахождения Вашего участка в соответствии с кадастром. Если земельный участок не регистрировался в Государственном земельном кадастре Вам необходимо поднимать землеустроительную документацию относительно его выделения.

    19 15
  • Спор о меже

    Здравствуйте!
    Подскажите пожалуйста, где можно узнать точные данные участка, если при измерении геодезистами и данными в документе разница выходит в 0,8 га. И что делать, если соседи арендовали часть участка принадлежащую мне, но неизмеренную геодезистами?

    22 19
  • Роман ЮристЫ@bezproblem

    Здравствуйте!
    Если забор не имеет фундаментного основания в. т.ч. фундамента несущих столбов, то правой статус такого забора является движимым имуществом и требовать его снести невозможно, а вот требовать освободить земельный участок от такого забора можно. Кроме того, соответствующий орган местного самоуправления обязан доказать, что земельный участок действительно является участком совместного использования. Кроме того, по требованию жителей орган самоуправления обязан предоставить генеральный план населённого пункта, документы инвентаризации земель.
    Вы утверждаете что являетесь землепользователем, соответственно при передачи земельного участка в пользование согласовывались границы земельного участка. Такие документы также должны быть в сельском совете, который принимал соответствующие решение.
    Само по себе предписание может быть обжаловано в суде.
    Если длительное время муж не выходит на контакт с Вами, с иными родственниками, то его можно через суд признать пропавшим без вести, в таком случае суд назначит опекуна над имуществом мужа и вы сможете выделить в собственность земельный участок.

    24 19
  • Спор о меже

    В 2000году я с мужем купила дом.В пользовании у нас 15соток земли,она не приватизирована.Месяц назад я поставила забор с бетона без фундамента,сельсовет требует его снести так как я не взяла у них разрешение, и утверждают что забор поставили на земле общего пользования.Мы участок перемеряли,у нас ровно 15соток,а где именно наши границы сс говорить отказывается.Уже принесли припис с требованием снести забор за 5 дней.Помогите,что нам сделать?Землю приватизировать тоже не могу, потому что муж совладелец дома,уехал за границу, и связи с ним нету, уже давно.

    24 19
Название
Электронная почта
Сообщение